Kupovina nekretnine, bila ona kuća ili stan, oduvek je bila simbol stabilnosti i napretka, kako na ličnom, tako i na društvenom nivou. Ovaj proces danas se čini kao izuzetno težak poduhvat, posebno za mlade ljude koji ulaze u tržište rada i počinju da planiraju svoju budućnost.
Međutim, u današnjim uslovima, kada se u Srbiji cene nekretnina i životni troškovi iz godine u godinu povećavaju, postavlja se pitanje da li je kupovina nekretnine još uvek ostvariv cilj za prosečnog građanina. U nasatvku teksta pokušali smo da odgovorimo na ovo pitanje.
Rastuće cene nekretnina i inflacija: Kako to utiče na kupce?
Cene nekretnina u Srbiji, naročito u većim gradovima poput Beograda, Novog Sada i Niša, beleže stalan rast. I dok su plate ostale relativno iste ili su u porastu u manjoj meri, ovaj rast cena stvorio je ozbiljan jaz između mogućnosti prosečnih kupaca i onoga što tržište nudi.
Za mnoge građane, naročito mlade porodice ili osobe koje tek ulaze na tržište rada, takav porast cena nekretnina predstavlja ozbiljan finansijski izazov.
Ono što je zanimljivo je da kada se kupuju, stanovi se kupuju najviše u velikim gradovima. Tako je ponuda stanova na prodaju u Novom Sadu, Beogradu, Nišu i Kragujevcu najraznovrsnija. Iako su cene nekretnina u ovim gradovima najviše, kupci se vode logikom da stanove u tim gradovima mogu lako i brzo prodati, u slučaju da upadnu u finansijske probleme.
Treba istaći i da mnogi kupci razmišljaju o mogućnosti izdavanja stana, a ovi gradovi kao univerzitetski centri su odličan izbor.
Kak finansirati kupovinu – kredit ili gotovina?
Jedna od najznačajnih dilema je da li je kako kupiti stan ili kuću, gotovim novcem ili uz pomoć kredita. Evo kakvi su trenutni trendovi u Srbiji, po tom pitanju.
Da li su stambeni krediti u Srbiji dostupni i isplativi?
Iako su banke u poslednjim godinama postale liberalnije u pogledu odobravanja kredita, uz rast kamatnih stopa i strože uslove, stambeni krediti su postali sve manje dostupni za prosečne građane.
Da bi se odobrio stambeni kredit, potencijalni kupac mora da ima stabilnu platu, dobar kreditni rejting, a često i značajan iznos na štednji kao garanciju za eventualnu otplatu kredita.
Ključna stvar međutim koja trenutno ne ide u prilog stambenim kreditima je da uskoro prestaje da važi mera o smanjivanju kamatnih stopa. Ovo bi od januara moglo da dovede do porasta kamatnih stopa na kredite na, što bi dodatno otežavalo kupovinu stanova na kredit.
Generalno pravilo za kupce stanova na kredit važi da ukoliko mesečna rata premašuje 30-35% mesečnog prihoda radi se o skupom kreditu.
Kupovina za keš
Iako raste broj kupaca stanova na kredit, on je i dalje daleko ispod proseka u zemljama EU. Stan u Srbiji se za gotov novac kupi u preko 80% slučajeva, što je jako visok procenat. Najčešće se kao kupci javljaju osobe starosne dobi od 30 do 50 godina i najčešće su i pitanju vlasnici malih i srednjih biznisa, ali i zaposleni u IT sektoru. Radi se međutim o grupi ljudi čija primanja premašuju prosečna primanja u Srbiji.
Keš kupci često imaju prednost kada vlasnici stana žele brzo da prodaju stan, pa ne mogu da čekaju da se završi papirologija za stambeni kredit, a uz to postoji i određeni riziki da kredit ne bude odobren. Ovo se najčešće dešava u slučaju prodaje starogradnje, a kupci ovakvu situaciju koriste da, ukoliko je to moguće, cenu učine povoljnijom.
Hoće li cene i dalje rasti ili postoji šansa za padom?
Jedna od većih dilema među zainteresovanima za kupovinu stanova ili kuća u Srbiji hoće li cene padati li nastaviti sa rastom.
Gotovo da je izvesno da do većeg skoka cena u narednom periodu neće doći. Međutim, iako neće doći do skoka, za sada ne treba očekivati ni pad cena. Naime iako podaci iz poslednjeg popisa, govore u Srbiji postoji 123.584 napuštena stana, od čega 10.021 stan samo u Beogradu interesovanje kupaca ne opada, pa to daje priliku investitorima da drže svoju cenu.
Podaci Republičkog geodetskog Zavoda govore da je u drugom kvartalu 2024. godine broj kupoprodajnih ugovora značajno porastao u odnosu na isti period prošle godine u Novom Sadu (22,5%), Kragujevcu (22,9%) i Nišu (15,6%), dok je u Beogradu zabeležen blagi pad od 1,1 %.
Ukoliko bi se ovakav trend stagnacije tržišta u Beogradu nastavio, u narednim mesecima moglo bi da dođe do pada cena. Kada je reč o ostalim gradovima, to se za sada ne očekuje.
Dakle, kupovina nekretnine u Srbiji je i dalje veliki poduhvat, posebno za prosečne građane koji se suočavaju sa visokim cenama i rastućim kamatama. Naredni period, međutim neće biti izazovan samo za kupce već i za celo tržište, pošto će biti ključno balansirati između ponude i potražnje, kako bi tržište ostalo održivo za sve učesnike.